En medlem i en bostadsrättsförening i Göteborg ansökte om att få hyra ut i andra hand. Som skäl, vilket i och för sig anses som är ett sakligt skäl, angav hon bl.a. att hon skulle flytta tillbaka till lägenheten när hon gick pension. Då hon nekades tillstånd av föreningen tog hon saken till Hyresnämnden. Hyresnämnden kom till samma slutsats som föreningen då pensioneringen låg ett stort antal år fram i tiden och bostadsrättshavaren därför ansågs inte ha ett rimligt behov av att behålla lägenheten.
Hyresnämndens avslag överklagades till Svea Hovrätt. För att uthyrning i andra hand skall vara möjlig skall uthyraren kunna visa på ”skäl ”för uthyrning. Tidigare gällde att det skulle föreligga” beaktansvärda skäl” för att uthyrning skall kunna godkännas. Den nya lagstiftningen och praxis har inneburit en liberalisering och större möjligheter för medlem att hyra ut i andra hand. Förarbetena till den nya lagstiftningen ger en viss vägledning och exemplifiering, men trots detta uppstår gränsfall där bedömningen kan variera. I sitt beslut avslog Hovrätten överklagandet. Hovrättens genomgång av de rättsliga skälen och domstolens beslut är en upplysande genomgång av det rättsliga läget och erbjuder ett viktigt stöd för föreningar som skall ta ställning ansökningar om andrahandsuthyrning. Hovrättens beslut återges därför i det följande.
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2020-09-17 i ärende nr 4762-20, se bilaga A
PARTER Klagande M.Å,
Motpart HSB Bostadsrättsförening Pukan i Göteborg, 757200-9343 Musikvägen 36 421 39 Västra Frölunda
SAKEN Upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenhet
YRKANDE I HOVRÄTTEN M.Å har yrkat bifall till sin talan i hyresnämnden.
PARTS TALAN
M.Å har vidhållit vad hon anförde i hyresnämnden och därutöver lagt till huvudsakligen följande. HSB Bostadsrättsförening Pukan i Göteborg (föreningen) har inte anfört några skäl för att vägra samtycke till andrahandsupplåtelsen. Föreningens intressen bör vara väl tillgodosedda såvitt avser andrahandshyresgästernas vandel och underhåll av lägenheten. Hennes skäl för att upplåta bostadsrätten till sina barn när de är tillräckligt gamla eller för att själv utnyttja lägenheten när hon går i pension bör rimligen inte försvagas av att tiden går eftersom tidpunkten kommer allt närmare.
UTREDNINGEN Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyresnämnden.
HOVRÄTTENS SKÄL
Rättsliga utgångspunkter En bostadsrättshavare får som huvudregel inte hyra ut sin bostadsrätt i andra hand utan styrelsens samtycke (se 7 kap. 10 § bostadsrättslagen [1991:614]). Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till andrahandsupplåtelse får dock bostadsrättshavaren upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. (Se 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.)
Bestämmelsen i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Efter ändringarna krävs inte längre att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringarna var att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta sina lägenheter i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning. (Se prop. 2013/14:142 s. 1 och 12.)
I förarbetena anges att utgångspunkten bör vara att en bostadsrättshavare ska ha stor frihet att upplåta sin lägenhet i andra hand för att under en tid bo någon annanstans, och att en bostadsrättshavares skäl i princip bör kunna godtas så länge de innefattar ett rimligt behov av att behålla lägenheten. Som exempel på sådana skäl anges att bostadsrättshavaren ska studera eller arbeta på annan ort, vistelse utomlands eller på annan ort i landet eller vård av anhörig. Vidare anges att tillstånd också kan lämnas t.ex. när den som förvärvar en bostadsrätt vill upplåta lägenheten under en övergångstid för att kunna avsluta en tjänst eller liknande. En sådan situation är när en bostadsrätt förvärvas inför en pensionering. Även skäl som snarare hänför sig till andrahandshyresgästen anses i vissa fall vara godtagbara, t.ex. att lägenheten upplåts i andra hand till en närstående för att under en tid bereda honom eller henne en bostad. Synen på upplåtelser till närstående bör enligt förarbetena vara mer generös än tidigare. (Se a. prop. s. 13 f. och 21 f.)
Hovrättens bedömning
M.Å har med föreningens samtycke haft sin lägenhet upplåten i andra hand under två års tid för att provbo med sin sambo. Som skäl för att få fortsätta hyra ut lägenheten i andra hand fram till den sista december 2023, alternativt ett år i taget, har hon anfört att hon avser att flytta tillbaka till prövningslägenheten när hon går i pension och att hennes barn, som är 16 och 13 år gamla, kan komma att flytta in i lägenheten när de blivit myndiga eller flyttar hemifrån efter år 2023. Av M.Å.s egna uppgifter står det alltså klart att hon inte har för avsikt att själv bo i lägenheten förrän hon går i pension. Med hänsyn till M.Å.s ålder, och då några planer på förtidspensionering inte framkommit, får denna tidpunkt antas ligga cirka 20 år framåt i tiden. Det handlar alltså inte om att M.Å vill behålla lägenheten under en övergångstid, vilket kan vara ett skäl som kan godtas för andrahandsupplåtelse, utan under ett stort antal år. M.Å har inte bott i lägenheten på två år och har inte för avsikt att flytta tillbaka förrän om cirka 20 år. Hon kan därmed inte anses ha ett rimligt behov av att behålla lägenheten för egen del. M.Å har även gjort gällande att hon vill behålla lägenheten för att hennes barn så småningom ska kunna bo där. Barnen skulle alltså, som hovrätten förstår M.Å, bli andrahandshyresgäster. Som anförts ovan kan skäl som hänför sig till andrahandshyresgäster i vissa fall godtas, särskilt när det rör sig om närstående till bostadsrättshavaren. I det aktuella fallet hänför sig dock inte skälen till de andrahandshyresgäster som tillståndsansökan avser utan till eventuella framtida andrahandshyresgäster. Vad M.Å anfört i denna del utgör inte skäl som kan godtas för en andrahandsupplåtelse.
Sammanfattningsvis innebär hovrättens ställningstagande att M.Å.s överklagande ska avslås.
Källa:Domstolsverket