Det mål som vi skrev om tidigare, se den 15 maj, har nu som mål T5778-18 avgjorts av HD. Utgången blev att HD ändrade hovrättens dom. Detta innebär att säljaren, liksom i tingsrätten, fick rätt, dvs. friskrivningen kom att gälla. Målet och HD:s resonemang har som vi ser det stor betydelse rent allmänt för köpare som trots fullföljd undersökningsplikt och objektiva fel kopplade till det förvärvade objekt får stå för kostnaderna för att åtgärda felaktigheter.
Den centrala frågeställningen handlade om en bostadsrätt som sålts i befintligt skick varit i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta och om den därigenom varit felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
I det följande lämnas sammanfattande delar av den aktuella HD domen eftersom den av sin uppbyggnad och avfattning är av stort juridiskt intresse.
Bakgrund
- År 2015 köpte RD en bostadsrätt på Riddargatan i Stockholm av PD för 7 500 000 kr. Bostadsrätten såldes i befintligt skick. Badrummet hade enligt en bilaga till överlåtelseavtalet renoverats år 2009. Innan avtalet undertecknades besökte RD lägenheten tillsammans med mäklaren.
- Efter tillträdet lät RD två besiktningsföretag undersöka badrummet. Av besiktningsprotokollen framgår att badrummet hade brister. RD anlitade därefter ett byggbolag som rev ner badrummet och uppförde ett nytt. Under rivningsarbetet utfördes ytterligare en besiktning, varvid fler brister konstaterades.
- I besiktningsprotokollen antecknades bl.a. följande. Det fanns rör-kopplingar i ett utrymme vid kommoden där det saknades tätskikt, godkänd botten och dräneringsrör. Det nya golvet hade byggts ovanpå ett gammalt golv så att golvet fått dubbla tätskikt. Golvet hade också ytor med bakfall och det fanns sprickbildningar i vissa kakelplattor.
PD motsatte sig käromålet och gjorde gällande att lägenheten hade sålts i befintligt skick och inte varit i väsentligt sämre skick än vad RD kunnat förutsätta. Bristerna fick i vart fall inte åberopas, eftersom de borde ha upptäckts vid genomförd undersökning av lägenheten. PD gjorde också gällande att parterna avtalat om att RD haft att utföra en mer ingående undersökning än vad som följer av 20 § köplagen. Beträffande beloppet gjorde PD bland annat gällande att det borde sättas ner för att motsvara värdet av det gamla badrummet efter ålder och bruk.
Tingsrätten ogillade käromålet. Hovrätten har bedömt att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad RD med fog har kunnat förutsätta, att han inte har brustit i sin undersökningsplikt och att han har rätt till yrkat skade-stånd efter vitsordat avdrag.
Felbedömning när varan sålts i befintligt skick
- Tvisten faller inom köplagens tillämpningsområde (1 §). Lagen är dispositiv (3 §). Primär betydelse för säljarens felansvar har därför vad som följer av avtalet i fråga om varans skick (17 § första stycket, jfr 18 §). Om inget annat följer av avtalet, ska varan ytterst motsvara vad köparen med fog kunnat förutsätta (se 17 § andra och tredje styckena).
- Säljaren kan begränsa detta felansvar genom att friskriva sig från ansvar för köparens förväntningar på varans skick. En sådan friskrivning kan avse en specifik egenskap eller vara allmän och då t.ex. ange att varan överlåts i befintligt skick. Friskrivningen ska i princip tillerkännas verkan mellan parterna (jfr prop. 1988/89:76 s. 91; jfr NJA 2016 s. 237 p. 27–29). Detta följer av 3 §. Verkan av en allmän egenskapsfriskrivning är dock begränsad enligt lagen (19 §). Således ansvarar säljaren trots sin friskrivning bl.a. om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (19 § första stycket 3). Lag-bestämmelsen är avsedd att träffa fall när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter (se a. prop. s. 93).
- Förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick ger en kvantitativ hållpunkt för väsentlighetsbedömningen. Värdet i bristfälligt skick kan i regel antas motsvara priset minskat med utgifterna för att avhjälpa bristerna. Om utgiften endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften. Det kan dock föreligga även andra omständigheter som medför att bristerna ändå kan påtalas som fel. (Jfr Norges Høyesteretts avgörande i Rt-2010-103 och Peter Hallsteinsen, Alminnelig obligasjonsrett, 2018 s. 174.)
- Sådana omständigheter kan vara att en köpare typiskt sett genom bristernas art lider betydande olägenhet, t.ex. genom att möjligheterna att använda varan inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt, eller att en köpare drabbas av utgifter som inte avser felavhjälpandet.
- Ju mindre missförhållandet mellan pris och värde är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; i annat fall är varan inte felaktig i den mening som avses i 19 § första stycket 3 köplagen (jfr NJA 1998 s. 792).
Bedömningen i detta fall
- Av utredningen i målet framgår att badrummet saknade ett heltäckande tätskikt och att det på flera punkter inte byggts enligt fackmässig standard.
- PD har inte visat att parterna avtalat om att RD skulle genomföra en mer ingående undersökning av lägenheten än vad som i allmänhet kan krävas av en bostadsrättsköpare (jfr 20 § köplagen). PD har inte heller visat att RD borde ha märkt de påtalade bristerna vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet.
- RD har haft utgifter med anledning av de påtalade bristerna uppgående till 205 000 kr eller – efter vitsordad justering avseende förbättring av badrummet – till cirka 197 000 kr. Utgiften motsvarar mindre än tre procent av priset. Bostadsrättslägenheten kan därför inte anses ha varit i väsentligt sämre skick än RD med fog har kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens pris.
- Mot bakgrund av att skillnaden mellan pris och värde är så begränsad, kan bostadsrätten anses felaktig bara om övriga omständigheter har tillräcklig tyngd. Visserligen har RD – för att förebygga risker för vattenskada – varit tvungen att renovera badrummet. Detta har inneburit ett hinder i nyttjande-rätten. Hindret har dock enbart rört badrummet och varit begränsat till cirka tre månader. Sett till köpet av bostadsrätten som helhet har bristerna inte en sådan tyngd att de ändå utgör ett fel enligt 19 § första stycket 3 köplagen.
- Bostadsrätten har alltså inte varit felaktig. Hovrättens dom ska därför ändras och tingsrättens domslut fastställas.
Källa: Domstolsverket