HD har meddelat prövningstillstånd, mål nr. 2829-19. Målet handlar om en rad olika frågor som huruvida köparen reklamerat i tid, friskrivningsparagrafens betydelse och verkan, säljarens utfästelse, väsentligt fel eller inte, köparens undersökningsplikt, prisavdrag och skadestånd.
I det följande tingsrättens dom, Nacka tingsrätt, mål nr.T5827-16, samt mer utförligt om hovrättens resonemang och domslut.
I första instans så förlorade köparen i huvudsak i förhållande till sina yrkanden, dock att köparen tillerkändes ett mindre prisavdrag. Domslutet innebar att:
Säljaren ska till Köparen utge 15 000 kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från dagen för delgivning av stämningsansökan den 23 oktober 2016 till dess betalning sker.
Köparens skadeståndsyrkande ogillas.
Köparen ska ersätta säljarens rättegångskostnader med 163 645 kr, varav 150 000 kr avseende ombudsarvode, jämte ränta enligt 6 § räntelagen från denna dag till dess betalning sker.
Svea Hovrätt,T 1090-18
I hovrätten förlorade köparen i sin helhet, dvs. det tidigare tillerkända prisavdraget bortföll eftersom hovrätten menade att beviskravet fullt ut ligger på köparens sida och det inte fanns anledning för hovrätten att sätta ner beviskravet eller att uppskatta kostnaden till ett skäligt belopp.
Saken:
I oktober 2014 förvärvade köparen en bostadsrätt i en förening i Söderby, för 2 200 000 kr. De övergripande tvistefrågorna var:
-om det förekommit vissa brister i lägenhetens elinstallationer och badrummet på bottenplan,
-om bostadsrätten på grund av dessa brister var felaktig,
-om köparen kan åberopa felen och om hon har rätt till prisavdrag eller skadestånd.
I detta fall följer av överlåtelseavtalets § 3 att lägenheten överlåtits i befintligt skick. När en vara överlåts i befintligt skick inskränks säljarens felansvar enligt 19 § första stycket köplagen till de fall då
1.varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2.säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3.varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
En allmän friskrivning om att varan överlåts i befintligt skick kan emellertid inte befria säljaren från felansvar för positiva och preciserade uppgifter som lämnats om varan i avtalet eller i anslutning till överlåtelsen (se bl.a. NJA 2016 s. 237).
Den allmänt hållna friskrivningen om att bostadsrätten överlåtits i befintligt skick kan inte ges någon verkan mot den preciserade uppgiften att badrummet var ”helkaklat”. Friskrivningen utgör alltså inget hinder för köparen att göra köprättsliga påföljder gällande för detta fel.
Upplysningsplikten omfattar endast egenskaper hos varan som säljaren haft faktisk vetskap om. Mot bakgrund av hur köparen har fört sin talan har hon inte visat att säljaren brustit i sin upplysningsplikt gentemot henne. Fel kan därmed inte anses föreligga enligt 19 § första stycket 2 köplagen.
Mot denna bakgrund gör hovrätten bedömningen att bristerna avseende tätskiktet och fallbyggnaden, att det förekom rörgenomföringar i golvet och att spygatten var igensatt innebär att bostadsrätten var behäftad med väsentliga brister. Dessa innebar i sin tur att badrummets tätskikt måste göras om i dess helhet. Med hänsyn till risken för brand har installationen av halogenspotlighter utgjort ett väsentligt fel.
Hovrätten anser sammantaget att de ovan konstaterade väsentliga bristerna i badrummet innebar att bostadsrätten var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog har kunnat förutsätta och att bostadsrätten därför har varit felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen även om den yrkade avhjälpandekostnaden inte varit särskilt hög i förhållande till bostadsrättens värde. Vad som framkommit om priset på bostadsrätten jämfört med andra liknande bostadsrätter i området förändrar inte heller bedömningen.
Undersökningsplikt
Utredningen visar att det hade krävts förstörande ingrepp för att upptäcka att badrummet inte var ”helkaklat”, att det fanns brister i tätskiktet och att spygatten var igensatt. Bristerna avseende fallbyggnaden har inte varit möjliga att upptäcka eller förstå utan tillgång till särskild mätutrustning och särskilda kunskaper om gällande branschregler. Rörgenomföringarna i golvet har visserligen varit väl synliga, men det har krävts särskild fackkunskap för att förstå att detta inte var förenligt med gällandebranschregler. Det hade även krävt särskilda fackkunskaper att upptäcka att halogenspotlighterna saknade inbyggnadstäckkåpor och att avståndet till innertaket var för snävt samt att detta inneburit en brandrisk. Köparen har inte haft sådana fackkunskaper. Det kan därför inte krävas att hon skulle ha uppmärksammat dessa brister.
Sammanfattningsvis gör alltså hovrätten bedömningen att samtliga ovan konstaterade väsentliga fel i badrummet har varit dolda, vilket innebär att Köparen har rätt att göra felen gällande mot säljaren.
Säljaren har gjort gällande att köparen har reklamerat för sent och att hon därmed har förlorat sin rätt att göra gällande de aktuella felen. Enligt säljaren borde Köparen ha upptäckt felen i badrummet redan i januari 2015 men har inte reklamerat dessa förrän den 12 maj 2016 i samband med det brev som köparen då skickade till henne.
Köparen har gjort gällande att felen i badrummet reklamerades den 30 januari 2015 i samband med ett möte med representanter från bostadsrättsföreningens styrelse. Enligt köparen fick säljaren vid mötet även del av en besiktningsrapport upprättad av Ovento AB den 15 januari 2015, vilken emellertid inte åberopats i målet.
Enligt köparen avsåg brevet daterat den 12 maj 2016 främst att ge säljaren möjligheten att avhjälpa de tidigare reklamerade felen. Samtliga personer som hörts angående detta möte har berättat att det vid mötet diskuterades bl.a. förekomsten av fel i badrummet. Det framgår av protokollet från mötet att en av punkterna på dagordningen var ”Renovering duschrum n.b.”. Säljaren har berättat att de vid mötet pratade om spotlighter i badrummet och lutningen i duschen samt att hon erbjöd sig att titta på om det fanns några eventuella fel och att dessa i så fall skulle avhjälpas av hennes hantverkare.
Mot denna bakgrund gör hovrätten, i likhet med tingsrätten, bedömningen att köparen endast har kunnat visa att de fel som reklamerades vid mötet den 30 januari 2015 avsåg halogenspotlighterna, den igensatta spygatten och fallbyggnaden.
Reklamationen gjordes inom skälig tid från Ari Laines respektive Oventus AB:s undersökningar av badrummet i januari 2015 då köparen upptäckte felen. Det anges i brevet som skickades till säljaren den 12 maj 2016 att köparen i lägenheten hade upptäckt ”ett antal fel, som har reklamerats hos dig”. Brevet syftar därmed på fel som redan hade reklamerats och inte på några fel därutöver. Det har inte heller framkommit att Köparen vid något annat tillfälle har reklamerat några övriga fel. Köparen har därför förlorat rätten att göra gällande några andra fel mot säljaren än de som reklamerades i januari 2015.
Frågan om beräkningen av prisavdrag och skadestånd
Avhjälpande eller om leverans är inte aktuellt i detta fall. Köparen har därför rätt att kräva prisavdrag (37 § köplagen). Prisavdrag ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan varans värde i felaktigt och avtalsenligt skick (38 § köplagen).
Det är ofta naturligt vid bedömningen av varans värde i felfritt skick att utgå ifrån det avtalade priset och vid bedömningen av felaktigt skick utgå från vad det skulle kosta att avhjälpa felet (se Jan Ramberg och Johnny Herre, Köplagen, 26 oktober 2018, Zeteo, kommentaren till 38 §).
Köparen har till grund för det yrkade prisavdraget lagt kostnaden för avhjälpande av fel. Till stöd för avhjälpandekostnadens storlek har hon åberopat en faktura från Vendelsö Mur & Kakelteknik AB samt diverse kvitton från Bauhaus. På fakturan anges att kostnaden för ”helrenovering badrum enligt offert” uppgår till 94 000 kr. I övrigt saknas specifikation av beloppet. Därutöver anges på fakturan att den omfattar ”extra kostnad kakel, klinker”, ”tilläggsarbete målning fönster” och ”material målning fönster” till en sammanlagd kostnad av 3 939 kr. Kvittona från Bauhaus avser bl.a. ett duschhörn för 4 495 kr och en toapappershållare för 269 kr.
Det har visserligen, som redogjorts för ovan, framkommit att felen innebar att hela badrummets tätskikt behövde göras om. Det är dock oklart hur mycket arbete och material som lagts ner och om hela eller endast delar av kostnaden på 94 000 kr avser åtgärdande av själva tätskiktet. Det är vidare oklart varför det skulle ha varit nödvändigt att måla om fönster och varför bad-rumsinredningen uppenbarligen inte återanvänts fullt ut samt om det skett några standardhöjande åtgärder. Genom förhör med Yakup Özcan har det t.ex. framkommit att toalettstolen återanvändes men att duschväggarna byttes ut på grund av att han och köparen valde en ny lösning för dragning av rör, vilket alltså medfört en kostnad som inte säljaren ska stå för.
Köparen har bevisbördan för prisavdragets storlek. Hon har haft all möjlighet att föra full bevisning i frågan. Det kan t.ex. noteras att Marcus Wallin, som har utfört badrumsrenoveringen och ställt ut fakturan, har hörts i målet men att han inte fått några närmare frågor om vare sig kostnaderna eller åtgärderna. Den offert som fakturan hänvisar till har inte heller åberopats i målet. Det finns ingen anledning för hovrätten att sätta ner beviskravet eller att uppskatta kostnaden till ett skäligt belopp. Den utredning som köparen har presenterat visar inte att det yrkade beloppet motsvarar kostnaden för att avhjälpa de fel som hon kan göra gällande mot säljaren. Detta innebär även att köparen inte har styrkt att hon orsakats någon skada som uppgår till det yrkade beloppet. Hon kan därför inte heller tillerkännas något skadestånd vid sidan av prisavdrag.
Sammantaget innebär hovrättens bedömning att köparen talan ska avslås i dess helhet. Källa:Domstolsverket